Travaux demandés par un locataire

Suivant l’article 2726 du Code civil du Québec (C.c.Q.), l’hypothèque légale de la construction n'est acquise qu’en faveur des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs, et ce, uniquement pour les travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble (ou pour les matériaux et services fournis ou préparés à cette fin).

La doctrine et la jurisprudence vont en ce sens : il n'est pas possible d'inscrire une hypothèque légale de la construction sur un immeuble pour des travaux demandés exclusivement par un locataire. Ce principe s'applique même si le propriétaire de l'immeuble est au courant des travaux ou en a approuvé la réalisation. [Vincent Karim, Contrats d’entreprise ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation contrat de prestation de services obligations et responsabilité des professionnels et l’hypothèque légale, 5e éd, Montréal, Wilson & Lafleur, 2025 à l'art 2726 [Cote : KEQ 430 K184 2025]] et [Centre d'isolants Calomat inc. c. Plomberie Fury inc.], [2010 QCCS 3425 (CanLII) (2010 QCCS 3425 (CanLII) | Centre d'isolants Calomat inc. c. Plomberie Fury inc. | CanLII)]

À cette règle générale s’ajoutent quelques exceptions, telles qu'énoncées dans la décision Centre d'isolants Calomat inc. c. Plomberie Fury inc. :

[Au paragraphe 56] Il est permis de considérer qu’un propriétaire a demandé les travaux en lieu et place du locataire lorsqu’il existe, entre ces deux parties, un contrat de mandat ou un contrat de construction.

[Au paragraphe 62] À défaut d'un mandat ou d'un contrat liant le propriétaire et le locataire, les travaux commandés par ce dernier ne créent aucune hypothèque légale de la construction sur l'immeuble. Le créancier devra alors prouver que le locataire est l'alter ego du propriétaire et que cette personnalité juridique distincte sert uniquement de paravent pour faire échec aux droits des tiers.

Dans la doctrine, Me Vincent Karim illustre cette situation par l'exemple d'un locataire qui serait une personne morale dont l'actionnaire principal est le propriétaire de l’immeuble.

[Au paragraphe 63] Bien que la jurisprudence ait identifié plusieurs critères pour prouver la relation d’alter ego, lesquels peuvent varier selon le contexte, la notion de contrôle demeure l’élément décisif.

[Aux paragraphes 64 et 65] Le simple fait qu'une entreprise agisse comme l'alter ego d'une autre ne constitue pas une faute. Toutefois, en vertu de l'article 317 C.c.Q., le voile corporatif pourra être soulevé s'il est prouvé que cette dualité sert d'écran pour dissimuler une fraude, un abus de droit ou une violation de l'ordre public. Dans une telle éventualité, le créancier sera légalement fondé à assujettir l'immeuble à une hypothèque légale de la construction.

  ⚠️ Avis important – Cet article est fournie à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est essentiel de consulter un conseiller juridique externe à Bastia pour obtenir des conseils adaptés à votre cas spécifique.